Лого Sportstyle

Перерегистрация договоров: причины, способы, подводные камни

Перерегистрация договоров: причины, способы, подводные камни

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Как перерегистрировать договор собственности на недвижимость
  • Как перерегистрировать договор на аренду земли
  • Какие проблемы возникают с перерегистрацией договоров аренды

Различные объекты недвижимости — земля или строения — периодически меняют своих владельцев и арендаторов. Это относится не только к собственности граждан, но и к бизнесу разного уровня. В отношении последнего нестабильность экономической ситуации способствует активности движения объектов на рынке недвижимости. Передача прав собственности и аренды оформляется документально, происходит перерегистрация договоров. Из этой статьи вы узнаете, каковы особенности и возможные проблемы данной процедуры.

Перерегистрация договора собственности на недвижимость

Отчуждение объекта недвижимости означает смену его владельца. Оформить такой переход права собственности непросто. Необходимо подготовить определенный пакет документов, к тому же будут и финансовые затраты: налоги, госпошлина, оплата нотариальных услуг. Помимо этого, в ходе оформления документов могут выясниться неизвестные ранее обстоятельства, из-за которых процесс способен усложниться и затянуться на неопределенный срок.

registraziya-1.jpg

Порядок переоформления квартиры зависит в том числе и от того, каким именно способом происходит отчуждение недвижимости. Две стороны заключают между собой сделку, в результате которой осуществляется переход права собственности. Сделка оформляется договором: купли-продажи, дарения, обмена, ренты, соглашения на раздел имущества между супругами при разводе. Недвижимость может переходить в собственность также на основании завещания или по праву наследования. Законом установлена необходимость регистрировать все указанные сделки в соответствующих государственных органах. Для этого владельцы недвижимости обязаны предоставить правоустанавливающие документы.

В каждой сделке присутствуют определённые положительные и отрицательные моменты для сторон. Поэтому при отчуждении недвижимости стороны выбирают наиболее подходящий для себя вариант.

При оформлении объекта недвижимости на другое лицо вне зависимости от способа передачи прав потребуется оформить следующие документы:

Наименование документа Примечание
Кадастровая справка из бюро технической инвентаризации  В архиве БТИ содержатся планы и кадастровые паспорта на те объекты недвижимости, которые были зарегистрированы ранее. Если планы были составлены более 5 лет назад, то информация подлежит обновлению. Для этого владельцу недвижимости придётся вызвать специалиста БТИ на дом. 
Письменное согласие на переоформление от имени супруга или иных совладельцев  Такое согласие должно быть заверено нотариусом. При наличии в числе совладельцев несовершеннолетних или недееспособных граждан сделка возможна только с согласия соответственно органов опеки или социальной службы. 
Справка из лицевого счета  Для физических и юридических лиц. 
Выписка из домовой книги  Указываются данные всех граждан, зарегистрированных в квартире. 
Выписка из Федерального управления государственной регистрации  Договор купли-продажи можно сразу регистрировать в госреестре, если же оформляется договор дарения, то он подлежит обязательному заверению у нотариуса. 

Переоформляя права на недвижимость, люди стремятся избежать финансовых затрат, которые при данной процедуре весьма существенные. Самым лучшим с этой точки зрения является договор дарения или завещание. По этому пути можно пойти, оформляя недвижимость на близких родственников: детей, родителей, супругов, братьев и сестер. Дарение и завещание возможно также и в отношении людей, не состоящих в кровном родстве с владельцем имущества. Но в этом случае последний фактически не должен иметь никаких материальных притязаний, передавая свою квартиру.

Отчуждение недвижимости через договор дарения не облагается налогами, также пакет документов для этой процедуры минимальный. Прибегая к такому варианту оформления, нужно иметь в виду следующее:

  • Если на квартиру был оформлен договор дарения и новый владелец не зарегистрировал свои права на неё, то даритель в любое время может расторгнуть договор.
  • Квартира, полученная в собственность на основании договора дарения, не является совместно нажитым имуществом супругов. Следовательно, в случае развода она не подлежит разделу.

Для того чтобы оформить договор дарения, необходимо предоставить следующие бумаги: личные паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый паспорт.

5755b44949562f233c17e7cf454c90db_resize_w_1600_h_900.jpg

Договор дарения (дарственная) — это единственный вид сделки, который возможен в случае, если право собственности на квартиру передается несовершеннолетнему гражданину, иных вариантов закон не предусматривает.

Для оформления сделки, кроме тех бумаг, которые перечислены выше, нужно будет взять ещё справки о составе семьи и об отсутствии коммунальных задолженностей. Если в квартире проводились перепланировки, то потребуется письменное доказательство того, что они законны.

Договор дарения обязательно заверяется у нотариуса в присутствии обеих сторон — дарителя и одаряемого (несовершеннолетнего ребёнка). Со стороны последнего в сделке принимает участие его представитель, потому что сам ребёнок подписывать документ не имеет права. Представителем обычно выступает родственник. Если владелец отчуждаемой квартиры состоит в браке и имущество является совместным, то второй супруг пишет заявление о согласии на сделку в присутствии нотариуса.

Решая, какой вид договора выбрать при передаче собственности от одного супруга к другому, нужно рассматривать цели сделки. Передача имущества может осуществляться на основании брачного договора, решения суда, а также по личным мотивам супругов. В последнем случае сделку можно проводить в форме купли-продажи или договора дарения.

Объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, после смерти владельца наследуются на основании завещания или при его отсутствии по закону. Возможен также вариант, когда владелец оформил при жизни дарственную, но перерегистрация договора новым владельцем не проводилась. Самой простой будет ситуация при наличии завещания. Но завещание вступает в силу только через 6 месяцев после смерти владельца. В течение этого срока все наследники обязаны зарегистрировать свои намерения (принять наследство или отказаться от него) у нотариуса по местонахождению квартиры или по адресу регистрации бывшего владельца.

Новому собственнику для регистрации своих прав на недвижимость, помимо ранее перечисленных бумаг, нужно будет предоставить следующие документы:

Часто среди родственников умершего, даже при наличии завещания, возникают разногласия в вопросе наследования. В этом случае приходится обращаться в суд, тогда переход права собственности на недвижимость осуществляется на основании решения суда. Оно должно быть приложено к вышеуказанным документам.

arenda.jpg

Перерегистрация договора владения землей

Процедура переоформления земельных участков также непростая. Бывает очень сложно быстро собрать все требуемые бумаги в соответствии с установленным порядком.

Практика показывает, что подготовить все нужные документы бывает трудно еще и потому, что кроме требований государственных органов накладываются и особенности самих объектов, и частные обстоятельства владельцев. Надо понимать, что, имея фактически в собственности участок земли, необходимо в обязательном порядке зарегистрировать права на него в соответствии с законодательством. В противном случае никакие сделки с данным объектом будут невозможны, к тому же возникает риск потерять свое имущество в результате конфликтов, претензий третьих лиц.

Рассматривая, каким именно способом приобрести в собственность земельный участок, следует учитывать необходимый в каждом конкретном случае пакет документов. Вид сделки выбирается на основании фактических отношений между сторонами, будут ли это родственники или посторонние люди. У каждого типа договора существуют свои плюсы и минусы, которые нужно принимать во внимание. Вне зависимости от того, каким способом будет передаваться право собственности на землю, для перерегистрации договора нужно будет подготовить следующие документы:

Наименование документов Примечание
Заявление о переходе права собственности Заполняется на месте подачи документов
Личные паспорта сторон  Заранее нужны будут копии 
Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственности на объект  Договор купли-продажи, обмена, ренты, дарения, завещание, свидетельство о вступлении в наследство, акт предоставления земли государственным учреждением, справка из похозяйственной книги, прочие. 
Кадастровый паспорт и план  Если данные о земельном участке отсутствуют в кадастровом учёте и он не имеет кадастрового номера, сначала надо оформить техническую документацию и поставить его на кадастровый учет. 
Межевой план участка  Предварительно заказывается услуга межевания земельного участка. 
Письменное согласие на перерегистрацию от супруга или других совладельцев.  Обязательно составляется в нотариальной конторе. При этом если имеются недееспособные или несовершеннолетние совладельцы, понадобится согласие социальной службы или органов опеки соответственно. 

Самыми важными бумагами, подтверждающими право собственности на земельный участок, являются правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Если нет какого-то одного из них, то зарегистрировать право собственности будет нельзя. Вместе с заявлением в регистрационную палату, помимо вышеперечисленных оригиналов документов, подаются их копии. После внесения сведений о переходе прав собственности в Госреестр оригиналы возвращаются владельцу.

Подавая заявление на регистрацию прав собственности, новый владелец участка может заполнить его самостоятельно, а также получить помощь в этом вопросе от сотрудника учреждения, в которое он обращается. За процедуру регистрации взимается государственная пошлина, эту сумму нужно внести заранее, и квитанцию вместе с копией приложить к пакету документов.

original-1.jpg

Принимая от владельца участка пакет документов для внесения сведений в Госреестр, ответственный сотрудник регистрирует заявление и выдает расписку, в которой должны быть перечислены все принятые им бумаги, дата их получения, срок выдачи свидетельства о регистрации права собственности. В назначенный день владелец участка может прийти в регистрационный орган для того, чтобы получить выписку из реестра и забрать оригиналы своих документов.

Передача права собственности на земельный участок родственнику проще всего проводится договором дарения. Закон обязывает эту сделку заверять у нотариуса. Этот вид оформления применяется довольно часто, потому что он требует минимального пакета документов. Кроме того, такая сделка проводится быстро, а налоги при этом не платятся, потому что по сути отсутствует какая-либо прибыль у бывшего владельца. Этот способ очень удобен, когда участки передаются между родственниками, особенно между детьми и родителями при отчуждении земель сельскохозяйственного назначения. Здесь тем более нет смысла оформлять сделку как куплю-продажу.

Вариант оформления дарственной имеет несколько преимуществ. У дарителя остаётся возможность расторжения сделки до того момента, пока одариваемый не зарегистрировал право собственности на участок в Госреестре. Для нового владельца преимущество заключается в том, что он получает объект недвижимости бесплатно и в личную собственность. Супруг не может претендовать на долю участка, следовательно, он не подлежит разделу при разводе. Для перерегистрации договора и оформления прав собственности на нового владельца необходимо предоставить его паспорт, заверенный у нотариуса договор дарения и кадастровые бумаги.

Если есть необходимость переписать земельный участок на несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать только путем дарения. И в этом случае дарственная составляется у нотариуса в присутствии двух сторон — дарителя и одаряемого. Со стороны последнего потребуется участие ещё и представителя, который расписывается в договоре дарения за неправомочного несовершеннолетнего ребёнка. Чтобы зарегистрировать право собственности, перешедшее таким образом, нужно предоставить документы, подтверждающие отсутствие обременений на участок (кредит, залог и прочее), а также надо взять справки об уплате налогов на землю.

2-11.jpeg

Земельный участок может находиться в совместной собственности. Так, например, приобретённый или приватизированный одним из супругов участок является собственностью второго супруга в том числе. Поэтому последний должен написать заявление, выражая свое согласие на приобретение или отчуждение земельного участка. Это заявление должно быть заверено нотариально. Чтобы не было проблем в дальнейшем, при покупке участка надо обязательно проверить, имеется ли согласие супруга.

Если имущество наследуется после смерти владельца, то порядок его оформления зависит от наличия завещания. Если завещание составлено не было, то раздел имущества осуществляется в соответствии с законом. В течение 6 месяцев после смерти владельца каждый претендент на землю обязан подать в нотариальную контору по местонахождению собственности заявление о своих намерениях. Перерегистрация прав собственности возможна только по истечении этого срока. Если же наследники не заявили о своих намерениях в установленном порядке, то в дальнейшем вступать в права собственности можно только на основании решения суда.

Если процедура вступления в наследство было соблюдена, заявление подано вовремя, то по истечении 6 месяцев нотариус выдает наследникам свидетельство о вступлении в наследство. Для того чтобы перерегистрировать право собственности на землю, в органы Госреестра в дополнение к перечисленным ранее документам необходимо предоставить завещание, свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о смерти наследодателя, а также бумаги, подтверждающие родство с ним.

Даже при наличии завещания родственники не всегда могут договориться, кому именно будет принадлежать земельный участок после смерти его владельца. В этом случае вопросы наследования решаются в судебном порядке.

Проблемы перерегистрации договоров аренды на земельные участки

Отдельного внимания заслуживает вопрос оформления документов на аренду земли в том случае, когда покупается постройка, расположенная на этом участке. Разберем, какие при этом возникают проблемы.

Итак, по договору купли-продажи отчуждается здание, при этом оно расположено на земле, на которую у прежнего владельца имеется договор аренды. В этом случае особенно много подводных камней, которые в дальнейшем не позволят правильно оформить недвижимость. Нередко к делу приходится привлекать квалифицированных юристов. Если продавец не зарегистрировал договор аренды в федеральной регистрационной службе, то с точки зрения закона такой договор просто не существует. Значит, землей владелец здания пользуется незаконно.

Или ещё один распространенный вариант: договор аренды оформлен и зарегистрирован надлежащим образом, но арендатором по нему значится не один человек, а несколько лиц. Обычно так оформляется договор аренды, если у строения на этой земле имеется несколько собственников, а сам земельный участок разделить невозможно. Тогда все совладельцы будут перечислены в одном договоре аренды на землю.

Чаще всего арендодателем земельных участков с постройками являются органы местной администрации, тогда как само строение находится в собственности частного лица. При покупке такого объекта новый владелец должен перерегистрировать договор аренды на землю на себя. Как на законных основаниях можно заменить одну из сторон договора аренды участка?

dogovor-kupli-prodazhi-zemli-po-doverennosti.jpg

Конечно, в этом случае речь идет о замене арендатора. К сожалению, решить этот вопрос простыми методами обычно не удаётся. Главная сложность заключается в том, что имеется множество бюрократических препон и нестыковок при подаче заявления по замене стороны в договоре. С первой из них вы столкнетесь при решении вопроса, куда обращаться с заявлением, чтобы перерегистрировать договор аренды земельного участка на нового владельца, купившего стоящий на нём объект недвижимости.

Несмотря на то что договор аренды составлен с местной администрацией, она уже не обладает полномочиями по распределению земель. С октября 2006 года эта функция перешла к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области. Покупатели недвижимости на арендованных участках, которые пытались в министерстве переоформить право аренды, столкнулись с тем, что чиновники соглашались заново оформить договор аренды только при условии, что все соарендаторы вместе заново перезаключат договор. Арендодателем по таким договорам поступает уже не местная власть, а областная.

Сама по себе процедура заключения такого договора с несколькими арендаторами сложная. Прежде всего, не так просто всех этих людей заставить одновременно прийти в министерство и подать заявку на выделение земельного участка в аренду. Вероятнее всего, что новый владелец недвижимости не сможет организовать всех соарендаторов на обновление договора. Понятно, что им это совсем не нужно: у них есть на руках действующий договор, претензий никаких со стороны контролирующих органов не поступает, статус их земли оформлен и законен.

Таким образом, проблема будет только у нового владельца недвижимости. Вроде бы он имеет все права оформить участок надлежащим образом, но воспользоваться этими правами и получить документы фактически он не сможет.

Если развивать эту ситуацию дальше, то можно найти ещё более печальные случаи. Предположим, несколько арендаторов уже продали свои объекты недвижимости. Следовательно, новому владельцу придётся разыскивать новых членов «колхоза» и договариваться уже с ними. В этом случае шансы на благополучный исход ещё меньше, потому что если они в свое время не переоформили документы для себя, то ради кого-то они тем более делать этого не будут.

arenda_uchastkov.jpg

Предположим, договор совместной аренды был заключён, все стороны его подписали, но государственная регистрация этого договора произведена не была. Закон обязывает все договоры аренды земли сроком от 12 месяцев регистрировать в надлежащем порядке. Если эта процедура не проведена, то договор считается недействительным. И вот тут возникает еще одна большая проблема: если из состава соарендаторов вышел хотя бы один человек, то государственная регистрация договора уже невозможна. Единственный выход в этом случае — опять собрать всех арендаторов, бывших и настоящих, и заново подавать заявку на выделение земли в аренду.

Но предположим, вам удалось уговорить всех соарендаторов и в один день вместе прийти и подать заявку на выделение участка земли. Но это вовсе не значит, что орган государственной власти согласится на это. Практика показывает, что чиновники могут вам отказать по той причине, что, по их мнению, участок не является неделимым.

От вас потребуют произвести раздел земли и подавать заявку на выделение участка в аренду отдельно каждому владельцу недвижимости. Если это можно сделать в натуре, то такой выход будет наилучшим — выполнить межевание, оформить кадастровые документы на землю, составить отдельный договор аренды. Но встречаются участки земли, которые на самом деле поделить невозможно. Но вряд ли у вас получится что-либо доказать чиновникам.

Как показывает практика, в большинстве российских регионов возникают проблемы с оформлением документов при замене стороны в договоре аренды земли. В ходе этой процедуры возникает множество недоразумений, связанных как с недоработкой законодательства, так и с отсутствием грамотных исполнителей на местах. В связи с этим резко возрастают временные затраты.

Покупая дом с участком земли, на которую оформлен договор аренды, следует особо изучить этот документ. Если сторона арендатора представлена несколькими лицами, то покупатель должен давать себе отчет, что он как минимум столкнется с проблемами при перерегистрации договора. Не исключено, что процедура займет 1-2 года или окажется совсем невозможной.

Конечно, нет ничего страшного в том, что не удастся оформить на себя аренду земельного участка, на котором стоит ваш дом. Это не помешает вам пользоваться своим имуществом. Но вы не сможете распоряжаться этим участком, совершать с ним юридические действия: сдать в субаренду, внести в виде вклада в уставной капитал компании. Но других ограничений по факту использования земли у вас не будет, как в целях обслуживания жилого дома, так и для бизнеса. Но будьте готовы, что вам придётся оплачивать налог за пользование землей. Порядок перерегистрации договора аренды земли

При переходе прав собственности на строение, расположенное на арендованной земле, возникает необходимость переоформить и сам договор аренды на нового владельца. Это можно сделать только в том случае, если для участка определены границы и ему присвоен кадастровый номер. Если такая информация по участку отсутствует и он не стоит на кадастровом учете, то никаких операций с данным объектом производить нельзя. В соответствии с требованиями закона (глава 7 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ) в договоре аренды на земельный участок обязательно указываются условия в виде срока действия и суммы арендной платы.

При переоформлении прав аренды на земельный участок фактически составляется новый договор, поскольку как минимум изменяется информация об арендаторе. Для этого следует обратиться за юридической помощью, чтобы документ был составлен правильно. Специалист учтет все нюансы, в том числе и те, которые не были предусмотренные предыдущим договором. Необходимость переоформления договора аренды земли возникает не только при смене владельца постройки при покупке, наследовании и т. д., но также и по окончании срока действия договора. Документ обязательно оформляется в письменном виде.

Владельцем арендуемых земельных участков фактически являются органы местного самоуправления или государства. В соответствии с законом (Федеральный закон от 22.07.2005 № 117-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, Земельный кодекс РФ), если договор аренды земли заключён на срок более 5 лет, то предыдущий арендатор может передать свои права аренды новому собственнику недвижимости, просто уведомив владельца участка. Местные или государственные власти, являющиеся собственником земельного участка, имеют право не только передать его в аренду, но и продать, а также внести в качестве вклада в уставной капитал компании.

При переоформлении и перерегистрации договора аренды возникает многом нюансов, которые необходимо учитывать, чтобы избежать проблем в будущем. Для грамотного решения вопросов лучше всего обратиться за помощью к юристам, особенно если вы никогда не сталкивались с этими процедурами.

В марте 2015 года были внесены изменения в Земельный кодекс России, в результате чего упростилась процедура оформления договора аренды земли. Закон оставляет возможность оформить участок в пользование за плату (аренда), на безвозмездной основе, выкупить его или приватизировать. В отношении последнего пункта существуют определенные ограничения. Так, бесплатно приватизировать можно землю, договор аренды или пользования на которую заключён до октября 2001 года.

Существуют следующие основания для передачи арендуемой земли в собственность:

  • Арендуемый объект должен перейти в пользование не позже даты изменения Земельного кодекса РФ (30.10.2001).
  • Арендуемый объект в соответствии с законом должен быть закреплен за кооперативом или товариществом на постоянной основе.
  • Арендуемый участок не принадлежит к зарезервированным землям для правительственных нужд.

Получить участок в собственность при наличии оснований можно, написав заявление. Но и тут не помешает профессиональный навык специалиста, который имеет опыт в решении вопросов с арендодателем. Первый шаг состоит в обращении к владельцу земли — органам государственной или муниципальной власти. Туда подается ходатайство о выделении участка в частную собственность. Заявление рассматривается земельным комитетом, после чего выносится решение удовлетворить ходатайство или отказать. Эта процедура занимает обычно одну-две недели.

Если по какой-то причине вы не хотите или не можете оформлять землю в собственность, то можно перерегистрировать договор аренды. Для этого в местную администрацию нужно предоставить, помимо заявления, ещё и кадастровую документацию на землю. Если участок расположен в кооперативе или в садовом товариществе, то на все действия потребуется решение общего собрания. Также нужно будет предоставить справку об отсутствии задолженностей, связанных с участком.

После того как вы оформите все документы, договор аренды земельного участка необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Если сведения об участке ранее отсутствовали кадастровом учете, то предварительно на основании кадастрового плана и другой технической документации участок ставится на кадастровый учет, ему присваивается кадастровый номер. Все эти данные проверяются при проведении госрегистрации.

Процедуры оформления документов на землю, касающихся как права собственности, так и аренды, занимают много времени и требуют знания земельного законодательства. В противном случае неизбежны ошибки в документах, которые впоследствии оборачиваются крупными потерями времени, сил, денег для арендатора. Избежать ненужных проблем поможет своевременная грамотная помощь юриста.

Получить консультацию