Лого Sportstyle

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Из этой статьи вы узнаете:

  • Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
  • Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
  • Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
  • Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет. Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту. В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Проверка чистоты сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане. Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там. И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Проверка чистоты сделки

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого. Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение. Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос. В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые. Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж. По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Недавно в российской столице прошло три характерных дела. В первом нотариус выписал аферистам доверенность по поддельному паспорту, и те продали квартиру без ведома владельца (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором деле нотариус заверил сделку с недееспособным владельцем, на глаз определив вменяемость 80-летней женщины (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем сотрудника нотариальной конторы и вовсе подозревали в подделке завещания от лица слепой старушки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Потерпевшие граждане обращались к экспертам, собирали справки, находили ценных свидетелей, однако привлечь к ответственности никого так и не удалось.

Миф №5. Нотариус не обманет.

Не будьте уверены в этом на 100 %. Это опасное заблуждение, из-за которого можно потерять не только недвижимость, но и жизнь. Недобросовестные люди встречаются везде, и нотариат, к сожалению, не исключение. Стремясь к наживе, нотариусы передают служебные данные аферистам, подделывают бумаги, удостоверяют фальшивые сделки.

Не так давно в Саратове на восемь лет осудили нотариуса, который по фальшивым завещаниям присваивал квартиры умерших одиноких пенсионеров (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016). В Свердловской области нотариус и риелторы-аферисты отбирали квартиры у живых владельцев, после чего некоторые собственники внезапно умирали. В данном уголовном деле 18 эпизодов, и вот уже третий год его рассматривает Асбестовский горсуд (№ 1-1/2017). Но пока процесс успешным назвать нельзя: в силу разных причин заседания откладывались уже 63 раза, и нотариус, которого практически поймали за руку, продолжает успешно работать на прежнем месте.

Самостоятельная проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Проверка чистоты сделки

  1. В первую очередь, обратите внимание на цену.

Следует понимать, насколько важна проверка чистоты сделки при покупке квартиры, вторичка это или новостройка — не имеет значения. Что касается стоимости объекта, то если она существенно ниже аналогичных, это уже повод насторожиться. Если же недвижимость очень интересует покупателя, то необходимо провести еще более тщательную проверку ее юридической чистоты.

  1. Узнайте у продавца все подробности об интересующем вас жилье.

Устно спросите, кто его владелец, как и когда купил это жилье, почему продает его, участвовала ли недвижимость в судебных разбирательствах.

Эта информация, полученная при проверке чистоты сделки, в будущем пригодится и для субъективной оценки правдивости продавца. Она позволит понять, хорошо ли продавец помнит все события, связанные с квартирой, а также поможет сформировать о нем мнение как о возможном партнере по сделке.

  1. Попросите у продавца его паспорт, документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Проверка квартиры на чистоту сделки предполагает предъявление как копий, так и оригиналов документов. Помните, что в свидетельстве должно быть прописано, на основании какой документации его выдали. Сравните, насколько рассказанная продавцом устно история соответствует информации на бумаге.

  1. Вместе с этим вам нужно заказать выписку из ЕГРН (например, в МФЦ) о собственниках жилья.

Проверка чистоты сделки

Эту документацию в рамках проверки чистоты сделки заказывают, чтобы проверить, действительно ли продавцу в данный момент принадлежит жилье на правах собственника, и нет ли на квартире обременений (к примеру, ареста). До получения этих бумаг не следует предоставлять продавцу аванс или задаток, так как у бывшего владельца, уже продавшего интересующее жилье, на руках могли остаться оригиналы договора и свидетельства.

  1. Установите, нет ли среди продавцов лиц, не достигших 18 лет, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в момент покупки данного жилья, действует он самостоятельно или через доверенное лицо.

Сначала вам стоит напрямую пообщаться с владельцем, и только потом заключать договор. Сделку желательно заключать лично, а не с представителем, так как именно с использованием доверенностей, под предлогом пребывания продавца в другом регионе или стране совершается много афер. Доверенность может быть сфабрикованной, или же вам в силу непонятных причин не пожелают показывать собственника недвижимости. Безусловно, это должно натолкнуть вас на подозрения. Вы можете проверить доверенность у выдавшего ее нотариуса. Однако обычно нотариусы на такие запросы не отвечают.

Если один из продавцов — гражданин, которому нет 18 лет, то на проведение такой сделки свое согласие должны дать органы опеки и попечительства.

При официальном признании продавца недееспособным его делами вправе заниматься лишь опекун. Его назначают органы опеки и попечительства. Здесь, во-первых, нужно проверить судебное решение о признании недееспособности гражданина и, во-вторых, решение о назначении опекуна. На эту сделку органы опеки и попечительства также должны дать разрешение. Нередко такого рода сделка связана с очень высокими рисками, а потому есть смысл дважды подумать над целесообразностью ее заключения.

Самая большая сложность — это когда продавец не признан недееспособным, но пребывает (время от времени или постоянно) в состоянии, при котором не может отдавать отчет своим действиям. Причем понять, что человек находится именно в таком состоянии, можно далеко не всегда. Для минимизации рисков продавца в рамках проверки чистоты сделки просят предоставить справки, подтверждающие, что он не состоит на психиатрическом и наркологическом учете из соответствующего диспансера.

Кроме того, рекомендуется непосредственно в день сделки пройти осмотр у психиатра и получить справку, подтверждающую право человека на подписание документов. Также можно пригласить на сделку психиатра под видом знакомого. Оптимальный вариант здесь каждый определяет на свое усмотрение.

  1. Проверьте, не было ли споров по данной недвижимости.

Еще один пункт проверки чистоты сделки. Узнать, не было ли споров по данной недвижимости, вы можете на сайте районного суда. Искать информацию нужно по фамилиям продавца и его предшественников. По этой же схеме вы можете проверить, не было ли у продавца и его супруга других дел в суде, например, расторжения брака, раздела имущества, признания недееспособности. Однако выполнять такую проверку нужно уже на сайте того суда, к которому относился адрес регистрации продавца по месту проживания (если он прописан) по другому адресу. Увы, действующая система пока не позволяет проверять все дела гражданина по всем российским судам.

  1. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец банкротом (или его супруг, если он есть).

Данный вопрос в рамках проверки чистоты сделки мог рассматривать арбитраж города, в котором человек зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить сведения о задолженностях продавца и его супруга (при наличии) и возбуждении в отношении него соответствующего производства.

  1. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника). Этот документ позволит вам узнать, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства.

Также в рамках проверки чистоты сделки попросите, чтобы вам предъявили справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Проверка чистоты сделки

Лучший вариант — это, безусловно, когда на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, однако так получается не всегда. Если в квартире кто-либо зарегистрирован, то в договоре нужно указать срок снятия регистрационного учета.

У лиц, которые живут в квартире, но не являются собственниками, нужно взять нотариальное обязательство на снятие с учета в течение установленного времени. Иначе после приобретения квартиры вы рискуете попасть в судебное разбирательство из-за того, что на вас подали иск о выселении. Есть некоторые правовые особенности, при наличии которых в таком деле можно и проиграть, заселившись в квартиру, в которой кто-то прописан.

  1. Если продавец или один из продавцов состоит в законном браке, то здесь также необходимо нотариальное согласие супруга на сделку.

Это согласие понадобится, если жилье было куплено во время брака, даже при условии что на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, по наследству, в порядке приватизации или по иной безвозмездной сделке.

  1. И, наконец, самое основное — оценка всех полученных данных по итогам проверки чистоты сделки.

Прежде всего оценивают правовой статус квартиры, то есть основания для ее приобретения действующими владельцами и дату приобретения.

Если недвижимость куплена меньше трех лет назад, то срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил жилье, еще не истек. Кроме того, продавец может попросить прописать в договоре неполную стоимость жилья для минимизации налогов. Соглашаться на это или нет, решает покупатель. Но если такую сделку признают недействительной, продавец должен будет вернуть средства в размере, указанном в соглашении, а не все деньги, полученные за недвижимость.

При оценке оснований покупки квартиры в собственность продавцом самой ненадежной процедурой считается получение ее в наследство, особенно если это случилось недавно. Есть вероятность, что появится наследник, ничего не знавший о причитающемся ему жилье, и заявит о своем праве на него в суде. Если с момента наследования прошло много лет, риски снижаются.

Если в течение непродолжительного периода жилье не раз приобреталось и продавалось, то вполне возможно, что это афера и покупать такую недвижимость не нужно. Чем больше операций было с жильем, тем выше риски. Проверка чистоты сделки нужна именно для того, чтобы обезопасить себя от мошенников. При этом следует проверять как последнего продавца, так и его супруга. Если операций с недвижимостью было несколько, то проверять нужно всех владельцев за последнее время (лучше за 4-5 лет).

Проверка на чистоту сделки с коммерческой недвижимостью

Проверка чистоты сделки

Если бизнес у предпринимателя идет успешно, то рано или поздно он задумывается об оформлении в собственность арендованных торгового павильона, офиса или склада. Здесь нужно быть готовым к тому, что покупка даже малогабаритной площади повлечет за собой существенные расходы.

Если у предпринимателя нет опыта в таких операциях, он столкнется с рядом сложностей. Рассмотрим наиболее важные юридические аспекты, которым непременно стоит уделить внимание при оформлении покупки коммерческой площади.

Чистота права собственности

Узнать, является ли непосредственно продавец собственником имущества, которое вы планируете купить, можно в ЕГРН — Едином Государственном Реестре Недвижимости. Получив выписку, вы узнаете, находится ли имущество в собственности у данного гражданина, отсутствуют ли отягощения по операции, к примеру, дополнительный договор аренды или ипотечный кредитный договор.

Процедура получения выписки довольно проста. Вы делаете запрос в Росреестр. Бланки запросов можно найти как в самом представительстве Росреестра, так и на его официальном сайте. Ответ, как правило, дают в течение одной рабочей недели.

Цены на оформление выписки разные. Для юридических лиц стоимость составляет 600 рублей, для физических — 200 рублей. Заказать выписку вы можете как через сайт Росреестра, так и через посредников. Но цены на их услуги выше — от 1000 рублей.

Проверка чистоты сделки

Следует понимать, что договоры со сроком аренды менее 12 месяцев не учитываются в ЕГРН. Если приобретается собственность, отягощенная такими арендными обязательствами, арендаторам не нужно заключать договор с новым собственником. Прежняя договоренность автоматически переходит на покупателя.

В таких ситуациях нужно устанавливать, предусматривает ли прежний договор возможность досрочно прекратить аренду в одностороннем порядке. При отсутствии такого условия арендаторов нельзя будет устранить из помещения до тех пор, пока не истечет срок аренды. Во избежание подобных проблем вам стоит получить у продавца все имеющиеся договоры на аренду приобретаемого помещения. Если будет ясно, что расторгнуть договоры по окончании сделки затруднительно, вы сможете предложить продавцу самостоятельно их прекратить, как условие оформления будущей купли-продажи. Так делают довольно часто при оформлении подобных сделок.

Далее в рамках проверки чистоты права собственности нужно запросить у продавца договор о приобретении им данного помещения и подтверждение проведенного платежа по сделке.

Необходимо помнить, что при внесении сведений в ЕГРН не проверяется оплата по сделкам, как и стоимость договора и ее соответствие рыночным ценам. В результате в некоторых случаях, несмотря на правильное оформление всех данных по справке из Реестра, оплата приобретенной собственности по неким причинам не выполняется. Тогда требования по оплате прежней сделки выдвигают конечному покупателю, минуя посредников.

Помимо этого, на практике встречаются реальные случаи, когда договор первой купли-продажи был оформлен правильно, купленная недвижимость оплачена, но конечную сделку сторон признавали недействительной. В результате объект переходил обратно в руки первому собственнику. Покупатель ничего не получал. Причина здесь заключалась в заниженной стоимости первой сделки, что наделяло суд правом перевести ее в категорию безвозмездных. Такие ситуации на практике — редкость, но все же они возникают, особенно если срок давности первой сделки меньше трех лет.

Запрос документации в кадастровых органах

Еще один пункт проверки чистоты сделки. В перечень кадастровых документов входит технический паспорт помещения, поэтажный план объекта, экспликация помещений. Все эти бумаги лучше проверять до заключения сделки.

Проверка чистоты сделки

Именно в них наиболее полно и подробно отражены сведения о приобретаемом объекте. Эти бумаги подтверждают, к какому фонду относится недвижимость: жилому или нежилому, полностью возведен объект или нет.

Еще один важный нюанс, отраженный в кадастровой документации — наличие несогласованных перепланировок. Как правило, такие нарушения характерны для жилых помещений. Но если мы рассматриваем коммерческую недвижимость, то и в этом случае данное нарушение может вызвать существенные сложности.

Если перепланировка проведена незаконно, с регистрацией договора о предоставлении недвижимости в будущем в долгосрочную аренду возникнут серьезные проблемы. Отказ можно получить на основании несоответствия предмета, прописанного в соглашении, со сведениями в ЕГРН и данными в кадастровой документации. Эта же проблема может возникнуть и в том случае, если недвижимость куплена в ипотеку.

Другая документация коммерческой недвижимости

Итак, проверка чистоты сделки выполнена, право собственности продавца подтвердилось полностью. Дальше нужно изучить договоры продавца на коммунальные услуги по объекту. Прежде всего, это касается обеспечения помещений водой, газом, электричеством. Обычно соглашения с коммунальными службами составляют по строго установленной форме. Важно проверить, насколько полно объект обеспечен коммунальными услугами и нет ли долгов по ним.

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

Проверка чистоты сделки

Выбирать земельный участок для покупки, как и квартиру, нужно со всей ответственностью. Безусловно, и здесь должна проводиться проверка чистоты сделки. Среди основных рисков, связанных с приобретением участка земли, можно отметить обременение, права на него у других граждан, недолжное оформление прав собственности на землю, наличие незаконных построек и т.д.

Для чего нужна проверка чистоты сделки? Гражданину, который собирается купить участок, она требуется для минимизации рисков признания сделки недействительной.

Если вы будете знать кадастровый номер участка земли, то сможете получить ценную информацию о нем:

1. Если есть кадастровый номер, это уже хорошо. Наличие номера свидетельствует о постановке участка на кадастровый учет. На основании законодательства РФ без такой постановки сделки купли-продажи заключать нельзя.

2. Кадастровый номер дает возможность оперативно узнать категорию и вид разрешенного использования участка, проверить его площадь (во избежание переплат за воздух). Чтобы получить эти сведения, на сайте Росреестра вам нужно найти Публичную кадастровую карту и ввести номер в строке поиска. Откроется карточка участка. Благодаря полученным здесь сведениям вы сможете удостовериться в том, что разрешенное использование участка соотносится с целями его покупки. Так, если участок предусмотрен для садоводческих работ и входит в категорию сельхозземель, возводить на нем капитальные постройки запрещено. Объект, построенный на этой территории, будет иметь статус садового домика без права прописки. Если в планах гражданина — приобрести землю для возведения жилого дома, ему следует искать участок под ИЖС. Не нужно верить, если продавец говорит, что категорию можно запросто изменить. На деле это выходит далеко не у всех, а для успешного проведения процедуры требуется немало времени и денег.

Если в карточке участка земли указано, что информации о границах объекта нет, то потенциальному покупателю следует насторожиться. В данном случае нужно проводить межевание для уточнения границ участка. Стоимость этой услуги довольно высока, но без нее могут возникнуть споры при выделении границ с соседями. Не исключено, что придется отстаивать свои интересы в суде.

3. По кадастровому номеру в Росреестре можно запросить выписку из ЕГРН в электронной или бумажной форме. Эта важнейшая бумага сегодня соединяет в себе сведения о кадастровом учете и единый реестр прав. Вам могут предоставить как бумажный, так и электронный вариант выписки. Из нее можно узнать, находится ли земельный участок в собственности владельца, и если да, то как долго. Если земля в его собственности давно (больше 3-5 лет), то такая сделка более защищенная. Помимо этого, выписка позволяет узнать, есть ли обременения на участок земли, которые в соответствии с законом обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Среди таких обременений:

Различают стандартную и расширенную выписки. Расширенная позволяет отслеживать все изменения, ранее внесенные в реестр. Если собственники земли часто менялись, стоит задуматься, нет ли здесь «подводных камней» и по какой причине прежние владельцы избавлялись от участка.

Основываясь на кадастровой информации, вам также нужно уточнить, соответствуют ли границы земли тем, что заявил продавец.

Прежде чем совершить покупку, запросите у продавца в ходе проверки чистоты сделки следующие бумаги:

Проверка чистоты сделки

  1. Свидетельство о праве собственности на участок, выданное до 2016 года. Если земля находится в собственности у владельца недолго (то есть статус собственника был присвоен после 2016 года), то он вправе предъявить выписку из ЕГРН.
  2. При наличии построек на участке запросите и свидетельство собственности на них. При отсутствии такого документа, а также разрешения на строительство (для дома на ИЖС) можно с уверенностью говорить о незаконном возведении построек. Соответственно, получить права собственности на них проблематично.
  3. Паспортные данные продавца должны соответствовать сведениям, указанным в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности.
  4. Кадастровый паспорт и план земельного участка, техпаспорт или план на дом. Проверка чистоты сделки и анализ этих документов предполагает изучение указанной продавцом информации о площади, разрешенном использовании, обременениях действительности.
  5. Необходимо также проверить, есть ли у продавца правоустанавливающие документы (на основании которых он стал собственником участка). Речь идет о договоре купли-продажи, дарственной, акте/постановлении о передаче участка из муниципального фонда, свидетельстве о наследстве. Стоит учитывать, что эти бумаги без свидетельства о праве собственности и данных в реестре недвижимости о продавце говорят о том, что правовой статус данного гражданина оформлен недолжным образом, а потому он не имеет право на заключение сделки купли-продажи. Сначала он должен закрепить права собственности в Росреестре и только потом продавать землю.
  6. Свидетельство о заключении брака. Если земля приобретена в собственность после заключения брака, то считается совместно нажитым имуществом. Здесь требуется нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки купли-продажи. В документе нужно внимательно сверить фактические паспортные данные супруги с указанными здесь.
  7. Отказ других владельцев земли от преимущественного права приобретения их доли. Отказ должен быть письменным и заверен нотариусом. Он нужен, если приобретается доля участка.
  8. Если продавец действует через доверенное лицо, представляющее его интересы, то он обязан располагать нотариальной доверенностью от собственника на представление его интересов. Следует проверить, в течение какого времени действует доверенность, и сверить указанные в ней реквизиты с паспортными данными продавца.

Чаще всего сделки оспаривают в связи с недееспособностью продавца, указывая при этом, что в момент заключения договора он не отдавал себе отчета в действиях. Нередко этим предлогом пользуются аферисты. Они заключают сделку купли-продажи, берут плату с покупателя, после чего подают в суд исковое заявление с указанием того, что в момент подписания сделки купли-продажи они находились в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Если покупатель не располагает документами, подтверждающим оплату, то вернуть свои деньги ему будет проблематично. Поэтому нужно запросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Сделку купли-продажи следует заверять у нотариуса.

Как проходит проверка юристом чистоты сделки

Самостоятельная проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью — процедура сложная. Длится она довольно долго, а потому многие предпочитают обращаться к опытным профессиональным юристам.

В первую очередь, квалифицированный юрист должен не столько проверять, сколько определять, наступят ли вероятные риски судебного разбирательства для покупателя, а также обеспечивать безопасность сделки. У юриста при проверке чистоты сделки важное преимущество перед покупателем: он обладает опытом, навыками, знает, чему нужно уделять внимание в первую очередь.

Основываясь на анализе полученной документации в рамках проверки чистоты сделки, юрист определяет, кто такой продавец, дееспособен ли он. Юрист тщательно изучает выписку из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, которые проживают на момент заключения сделки, а также выбыли из него.

В рамках проверки чистоты сделки юрист также удостоверится, что в процессе приватизации жилья не нарушены ничьи права, а заявления жильцов, отказавшихся от приватизации, оформлены верно. Если в квартире кроме продавца зарегистрированы иные лица, то нужно предоставить нотариально заверенное согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, приобретенной после заключения брака, разрешение службы опеки лиц, не достигших 18 лет.

Далее в рамках проверки чистоты сделки изучают выписку из ЕГРН. Чтобы проверить права на унаследованное имущество, юристы обращаются к нотариусу, оформляющему наследство, чтобы получить выписку из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют.

Если получение недвижимости производится на основании договора ренты, юрист, чтобы получить свидетельство о смерти прежнего владельца, обращается в ЗАГС. Особое внимание в ходе проверки чистоты сделки он уделяет тому, были ли наложены обременения, имели ли место судебные разбирательства. При наличии в документах каких-либо несоответствий юрист обходит необходимые учреждения и запрашивает информацию. По итогам он составляет акт и разрешение на куплю-продажу.

Почти во всех юридических учреждениях или за отдельную плату, или в комплексе при сопровождении всей сделки осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью. Стоимость услуг составляет 5000-7000 рублей. Цена определяется объемом, сложностью, объемом работы и регионом.

Выбирая компанию, не спешите. Пообщайтесь с несколькими экспертами, ознакомьтесь с отзывами в Сети, взвесьте все «за», «против» и выберете именно ту организацию, которая наиболее полно отвечает вашим запросам.

Проверка чистоты сделки

Получить консультацию