Как лучше провести серию сделок?

Как лучше провести серию сделок?Признайтесь, в начале дня очень хочется открыть сделку, даже если не все условия стратегии соблюдены. Такой вход чаще всего оказывается убыточным, что влияет на эмоциональное состояние трейдера. Также бывают случаи, когда стратегия вроде бы дает сигнал на вход, но вы чувствуете неуверенность, не входите в рынок, а потом наблюдаете как сигнал отрабатывает прибыль. Только без вас.

Помочь в подобных ситуациях призван хитрый прием — серия сделок. Этот лайфхак применялся еще в начале прошлого века при торговле на акциях, так почему бы нам не взять этот прием на вооружение ?

Сегодня рассмотрим подробно психологическую и тактическую составляющую “лесенки” из бинарных опционов.

Психология стартовой сделки-лесенки из бинарных опционов

Как лучше провести серию сделок?

При торговле бинарными опционами «Выше/Ниже», правильно определенный тренд внутри дня поможет трейдеру остаться с прибылью даже при потере части инвестиций на контрактах, закрытых в минус. Доказано, что трейдинг «в одну сторону» внутри дня гораздо прибыльней, чем покупка опционов разных направлений.

Поэтому для трейдера очень важна уверенность в собственном прогнозе, которая во многом психологически зависит от первой сделки, часто ошибочной из-за поспешности исполнения.

Уровень финансовых потерь на рынке прямо пропорционален вероятности ошибки.

Трейдер, получивший минус на депозит, будет испытывать неуверенность или страх на последующих прогнозах и сделках, что приведет к цепи ошибок и только нарастит убыток.

Выбор заниженного размера ставки для первого входа нивелирует эмоциональную отдачу из-за низкого уровня потерь, что даст возможность сконцентрироваться на объективной переоценке прогноза. Полученная прибыль технически подтвердит правоту сделанных выводов и «победный» настрой, что очень важно на начальном этапе работы.

Тактика «легкого старта» при покупке серии бинарных опционов

Как лучше провести серию сделок?

Торговля бинарными опционами внутри дня начинается с прогноза тренда на основании данных или свечей прошедшей сессии. В случае значимого фундаментального события вчерашнее движение может стать причиной продолжения тренда, но, как правило, новый день «начинается с нуля».

Как лучше провести серию сделок?Утренние сделки трейдера проходят на минимуме информации, часто первый прогноз ошибочен и не может учесть событий, что пройдут в течение дня. Это могут быть вышедшие политические, экономические прогнозы аналитиков или макроэкономические индикаторы, хуже/лучше предварительных оценок и т.д.

Торговая система, работая на данных прошлого дня, выдает сигналы на покупку бинарных опционов с начала новой сессии и не может предугадать влияние на курс будущих событий, как и текущих фундаментальных новостей.

Правила не позволяют трейдеру игнорировать сигналы стратегии или выводы собственных прогнозов графического или другого вида теханализа.

Единственный выход снижения цены ошибки при первой сделке – уменьшение размера инвестиции до 10 % и укорачивание времени экспирации.

При этом вторая сделка, с обязательным подтверждением тренда, должна уже идти по стандартным параметрам – 100% инвестицией и стандартным временем экспирации.

В случае продолжения тренда трейдер оставляет размер инвестиции постоянным, но обязательно вдвое увеличивает продолжительность действия опциона.

Это позволяет избежать момента сильной и длительной коррекции или «обеденного флэта» — обязательного промежутка «затишья», который присутствует в любом рыночном инструменте.

Рекомендуемые параметры бинарных опционов

Как лучше провести серию сделок?

  • Тип контракта: «Выше/Ниже» (Call/Put)
  • Размер премии – не ниже 85%
  • Время экспирации для краткосрочной серии: М1, М15, Н1
  • Время экспирации для среднесрочной серии: М15, Н1, Н4

Выбор времени первой сделки из серии бинарных опционов

Как лучше провести серию сделок?

Точка первого входа: 11-00 МСК или выход первой утренней новости по экономическому календарю, обозначенной тремя отметками важности.

Открытие европейских биржевых торгов отражается всплеском волатильности практически во всех инструментах в связи с резким притоком ликвидности. Поэтому курс валюты или другого инструмента, по которому открыт чуть раньше 11-00 МСК бинарный опцион, может значительно вырасти или упасть, меняясь часто в сторону будущего дневного тренда.

Как лучше провести серию сделок?Выбранное время первой сделки может косвенно подтвердить или опровергнуть прогноз трейдера. После утреннего всплеска цена замирает на некоторое время, поэтому нет смысла выбирать большой промежуток для экспирации опциона.

Последующая сделка, наоборот, имеет увеличенное время действия контракта, открывается в ту же сторону — если не изменился повторный прогноз. В противном случае при развороте тренда трейдер должен начать с открытия опциона на 10% «стандартной» инвестиции.

Первый вход при смене направления желательно совместить с событиями экономического календаря. Это поможет воспользоваться скачком волатильности, как на утренней, первой сделке, а также сверить технический и фундаментальный прогноз.

Ограничения на серию сделок по валютным бинарным опционам «Выше/Ниже»

Как лучше провести серию сделок?

Если второй бинарный опцион закрыт по тренду в плюс, а курс по валютной паре не вышел за пределы 50 пунктов, то третью сделку лучше отложить. То же касается случая сильного роста валютной пары (на 1% и более), вход на таких максимальных или минимальных отклонениях, с большой вероятностью, не принесет прибыль по причине обязательной коррекции.

Пример серии сделок по бинарным опционам

Как лучше провести серию сделок?

По итогам предыдущего дня определился четкий растущий тренд, часовые свечи текущей сессии на момент открытия европейских бирж находятся выше нуля, поэтому первый опцион открываем в 11-00 на 15 минут экспирации, выбирая направление – “Выше”, размер начальной инвестиции — $10 при планируемой базовой $100.

Как лучше провести серию сделок?Первая свеча в 10-00 (по терминальному времени) закрывает опцион с прибылью, подтверждая тренд, поэтому выставляем «полную» сделку, приобретая опцион “Выше” на $100, сроком на час, который также закрывается в плюс, укрепляя наш прогноз тренда.

Два последовательно прибыльных бинарных опциона дают сигнал на открытие третьего, сроком на 4 часа, также закрытого с начислением премии. Три плюсовых сделки подряд – сигнал к прекращению торгов, потому что закрытие следующего, четвертого опциона пришлось бы на конец сессии в 24-00.

Заключение

При внутридневной торговле самый большой процент ошибок приходится на первые сделки и в основном он связан с поспешным входом. Если для спотовой торговли в такой ситуации можно дождаться новой волны движения по тренду, то в бинарных опционах, ограниченных по времени экспирации, ошибка принесет однозначный минус.

Торговля серией сделок с минимальной начальной инвестицией поможет снизить этот неизбежный убыток и значительно увеличить общий профит вашей стратегии.

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Как лучше провести серию сделок?

  • Главная
  • Недвижимость
  • Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки. 

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно  расскажем — почему, и что с этим делать. 

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках.

В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры.

Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру
Читайте также:  Можно ли мне купить Патент для деятельности spa-центра в процессе открытия ИП?

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку.

 Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников.

Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок.

При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка. 

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: 

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца.

Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж.

О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

Читайте ещё

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

В какое время года выгоднее покупать квартиру

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Была ли эта статья полезна?

Серии прибыльных и убыточных сделок

Рассчитать стоимость обучения

3 правила, где закономерности могут и не сработать

Серией называют некоторое количество прибыльных или убыточных сделок подряд. Допустим, в течение дня у вас было 4 прибыльные сделки подряд и дважды по 3 убыточных.

Значит, вы осуществили одну серию из 4 прибыльных сделок и две серии убыточных, по 3 в каждой. Хорошо, если по итогам дня суммы прибыли и убытков перекрылись и вы остались в плюсе. Чуть хуже, если вышли в ноль.

И уж совсем плохо, если результатом торговли стал убыток.

  • Поэтому давайте рассмотрим, как действовать в каждой серии сделок, чтобы выжать из них максимум пользы для себя.
  • Правило первое
  • Серию сделок, независимо от того, прибыльная она или нет, надо вовремя прерывать.
  • Исключение — серия была изначально рассчитана и запланирована в соответствии с четкой торговой стратегией.

Во время длинной удачной череды сделок прерывать ее надо только потому, чтобы не поддаться чувству окрыления, не войти в азарт и не наломать дров. От серии полученных прибылей вы вполне можете впасть в эйфорию, потерять бдительность и накуролесить. В итоге дело может закончиться плачевно для вашего депозита.

А уж при длинной убыточной серии остановиться надо тем более — скорее всего, у вас какая-то системная ошибка, повторяющаяся в каждой сделке. И поэтому вы терпите серию неудач. Лучше передохнуть в таком случае хотя бы несколько дней, а лучше больше.

В чем ловушка?

Даже трейдеры с опытом боятся остановиться во время прибыльных сделок и перекладывают ответственность за успех на фортуну. Особенно этим страдают новички. Чем скорее вы избавитесь от иллюзий по поводу торговли, тем лучше.

Вера в везение — это не то, на что надо опираться в трейдинге. Здесь работает математика и научно обоснованная теория вероятности. Кто учился в экономических вузах, тот изучал эти предметы. Там нет никакой магии — одни формулы.

Правило второе

Сводите количество сделок в убыточной серии к минимуму, а в прибыльной наращивайте.

Хотя всякое бывает — много мелких, но прибыльных сделок по сумме вполне могут перекрыть несколько крупных убыточных. Поэтому следите за статистикой.

Что делать, если круто попал?

Если вы попали в длительную серию прибыльных сделок, то дело в шляпе. А вот как пережить серию убытков?

Допустим, у вас есть отличная система, на которой вы получаете регулярную прибыль. И вдруг неожиданно вы попадаете в одну убыточную сделку, и тут же в другую и третью. Вы настораживаетесь, проверяете входы, убеждаетесь в том, что все соответствует вашей рассчитанной стратегии и продолжаете торговлю. И тут ба-бах — очередной убыток.

Если вы — закаленный ветеран трейдинга, то понимаете, что даже в прибыльных торговых стратегиях бывают убыточные серии. Для новичка такая ситуация — жуткий стресс.

Правило третье

Не паниковать и остановиться.

Как минимум для того, чтобы произвести разбор полетов и понять, что происходит. И вот здесь внимание — большинство сайтов о трейдинге о некоторых вещах недоговаривает.

Вы должны хорошенько усвоить, что любая торговая система — это всего лишь набор вероятностей, который срабатывает с определенной периодичностью, но не может давать стопроцентную гарантию удачной сделки постоянно.

В силу этой причины не у всех и не всегда срабатывает система мартингейл — ее принцип основан на предположении, что набор вероятностей стабилен и постоянен.

Обстановка на рынке изменчива и требует гибкости от системы. Хорошо, если изменения произойдут в вашу пользу. А если нет? Допустим, в течение 3, 5 или даже 7 сделок подряд вероятность получить прибыль составит 95 %. Но ведь потом она может и упасть до 50% и даже до 20%. Есть ли у вас план Б на такой случай?

Что может вас подстраховать на этом этапе?

Банальная заначка! Если ваша торговая система хороша и давно наработана, то скорее всего, вы успели с предыдущих операций собрать определенный запас прибыли, который выручит вас в трудный период. Если запаса нет, то пережить временную неудачную полосу будет трудно.

И что же с этим делать?

Осознать тот факт, что вы не можете предотвратить постоянное изменение процента вероятности. Никто не может — этому явлению подвергаются абсолютно все системы. Опытные трейдеры знают, что даже с плохой вероятностью можно продолжать торговать, если у вас хорошее соотношение прибыли и риска — это когда сумма полученной прибыли полностью перекрывает ваши убытки.

Если сделка явно пошла против вас, то нет смысла упорствовать и оставаться в ней только потому, что она еще не дошла до поставленной вами цели.

Читайте также:  Нужно ли подавать документы в налоговую при открытии нового вида деятельности?

По уровню цены можно догадаться, что это сделка не совсем то, смириться с этим и отпустить ситуацию. Ваша задача — двигаться дальше и совершенствовать систему, чтобы она потенциально могла принести весьма крупную прибыль.

Это может сыграть решающую роль при любом изменении вероятности в работе вашей системы.

Допустим, вы торговали 3 года по двум работающим стратегиям, которые принесли вам примерно одинаковую прибыль. У одной высокая вероятность и неважное соотношение риск/прибыль, у другой — наоборот, вероятность плохая, а соотношение риска к прибыли хорошее. Скажите честно, что вы выбираете?

Но только помните, что изменение вероятности произойдет у обеих систем. Если у вашей стратегии вероятность низкая (до 40%), но она приносит прибыль, то вряд ли вы потерпите крах, когда вероятность снизится до 10%.

Эта система гораздо более жизнеспособная, чем любая другая. Пусть даже не принесет денег, но и убытков особо не будет. И когда рынок нормализуется, вы относительно быстро восстановитесь.

Но если вдруг вероятность резко вырастет до 75-85%, вы существенно пополните свой счет.

Плохая система при попадании в длительную просадку может запросто уничтожить ваш депозит. Хорошо еще, если путем быстрого скальпирования вам удастся длительно собирать крохи и восполнять потери.

Любыми путями вам надо учиться избегать крупных убытков. К сожалению, новичкам не нравится эта тема. Они хотят получать прибыль быстро с высоким процентом прибыльности сделок.

Но они не понимают, что с точки зрения долгосрочной перспективы это не работает. Каждому новичку надо держать фокус на стабильность торговли, чем на прибыльность.

 Особенно, если он пришел в трейдинг всерьез и надолго.

Хотите заложить фундамент стабильности для своей торговли? Начинайте с бесплатных уроков по безубыточному трейдингу от ведущего трейдера современности Александра Герчика.

В х вы можете поделиться своим опытом совершения различных серий сделок или задать вопрос по данной теме.

Рассчитать стоимость обучения

Результаты в трейдинге индивидуальны и зависят от опыта и личной дисциплины. Улучшить свои навыки и дисциплину можно на нашем Дистанционном Курсе: «Трейдинг от А до Я за 60 дней»

Подписывайся на рассылку!

которую можно будет настраивать из личного кабинета

Секреты построения квартирных «цепочек» на вторичном рынке

Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Более половины сделок на рынке недвижимости Нижнего Новгорода являются альтернативными, когда взамен выставленной на продажу квартиры собственник сразу приобретает другое жилье. Поскольку продавцов и покупателей «в чистом виде» не так много, сделки проводятся по «цепочке». На одном конце такой «цепи», как правило, находится человек с «живыми» деньгами, на другом — «чистый» покупатель, остальные «звенья» — желающие разменять большую жилплощадь на две поменьше или заинтересованные в переезде в маленькую квартиру при условии получения доплаты.

Попробуем разобраться, как выстраиваются «цепочки», из-за чего денежно-квартирный обмен иногда так и не доходит до финала и как минимизировать риски при проведении многоступенчатой сделки.

Как возникают квартирные «цепочки»?

Сделку, в результате которой одна сторона хочет получить деньги за свою квартиру, а другая — просто приобрести жилье, традиционно называют «чистой продажей»: такой термин нередко встречается даже в объявлениях. По словам директора АН «Император» Ирины Кожевниковой, в подобных случаях речь идет о довольно простой схеме оформления сделки, участниками которой являются продавец с квартирой и покупатель с деньгами.

Ирина Кожевникова директор АН «Император»На практике такие сделки могут быть достаточно сложными со стороны продавца в части подготовки документов по квартире, включающей в себя и оформление наследственных прав, и согласование перепланировок, и получение разрешений на продажу, если таковые требуются. Да и покупателю иногда требуется привлечение заемных средств, либо часть суммы может оплачиваться различными сертификатами. Передача денег также может происходить в разных формах: наличные, аккредитивы, безналичные переводы, ячейка в банке. Но любой риелтор скажет, что самая простая сделка — это «чистая продажа».

Как правило, «цепочки» возникают тогда, когда участники сделки хотят не просто купить или продать квартиру: им интересно заполучить вместо нее другой объект недвижимости и сменить место жительства.

Светлана Никольская директор агентства «Ярмарка недвижимости»У меня в продаже была квартира, которую покупатель хотел приобрести за наличные деньги. «Наличными» оказалась его квартира, которую покупают клиенты с продажей своего жилья, у которых его берут клиенты с ипотекой. Так передо мной оказалось три сделки вместо одной.

Что нужно знать об альтернативной сделке?

  • Среди участников сделки должны быть «чистые» продавцы и прямые покупатели, иначе «цепочка» может оказаться слишком длинной, что существенно усложнит ситуацию.
  • Теоретически в «цепочке» может участвовать сколько угодно квартир, но все договоры следует заключать одновременно, чтобы сделка не затянулась и не сорвалась.
  • Договоры купли-продажи в альтернативной сделке являются юридически независимыми, поэтому если Росреестр зарегистрирует лишь один переход права собственности, а другие — нет, то «цепочка» разорвется.
  • Неподготовленным продавцам и покупателям квартир будет очень сложно выстроить «цепочку». Подготовку и проведение альтернативных сделок разумнее доверить агентству недвижимости.
  • Налогообложение при альтернативной сделке ничем не отличается от прямой продажи.
  • Порядок действий и пакет документов в альтернативных сделках соответствует обычной купле-продаже с двумя участниками.

Елена Архипова менеджер Центра услуг по недвижимости «Город-Загород»Цепочка представляет собой обмен, в результате которого продавцы одной квартиры приобретают себе другую. У меня доля сделок с цепочками составляет более 70%, как правило, это жилье в городе. Самая большая в моей практике цепочка включала 12 квартир.

Если мы говорим о загородных объектах — домах и дачах, то это как раз-таки в основном чистая продажа.

В практике Ирины Кожевниковой, возглавляющей агентство «Император», самая длинная «цепочка» состояла из 19 квартир и 40 человек. Чтобы сделка состоялась, пришлось получить четыре распоряжения управления образования, оформить восемь ипотечных кредитов и использовать три материнских капитала.

Ирина Дмитриевна / АН «Император»

Как проводятся альтернативные сделки?

Квартирные «цепочки» принято считать весьма рискованным предприятием, поскольку такие сделки могут легко сорваться из-за несогласованных действий участников. Чтобы все шло по плану, ознакомьтесь с пошаговой инструкцией купли-продажи.

Шаг первый. Оценка своей квартиры и поиск нескольких вариантов обмена. На этом этапе нужно определиться с суммой доплаты. Сделка будет проще, если продавцы хотят получить деньги, а не обзавестись другой жилплощадью.

Шаг второй. Отыскав покупателя на свой объект, оформите договор задатка. В соглашении укажите условия его расторжения и договоренности на случай, если часть «цепочки» разорвется.

Шаг третий. Не стоит продавать свое жилье, не подобрав вариант для переезда. Если вы нашли подходящую квартиру, необходимо проверить ее юридическую чистоту (в том числе отсутствие обременений) и оформить на нее задаток.

Шаг четвертый. Когда определились все участники сделки, следует составить план ее проведения, включая нюансы подписания документов и регистрации. 

Шаг пятый. Позаботьтесь о безопасности расчетов. Для этого можно взять в аренду банковскую ячейку или перевести денежные средства на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.

Шаг шестой. Одновременно подпишите договоры купли-продажи всех участвующих в альтернативной сделке квартир.

Шаг седьмой. Зарегистрируйте переход права собственности и подпишите акты приема-сдачи квартиры.

Елена Архипова менеджер Центра услуг по недвижимости «Город-Загород» Если речь идет о ликвидной квартире, то вариант для переезда продавца мы подбираем параллельно с поиском покупателя.

Когда объект является не слишком привлекательным (располагается в старом фонде без удобств или на крайнем этаже, отсутствует минимальный ремонт, проблемное оформление), в первую очередь, необходимо найти на него покупателя, взять с него аванс и начать присматривать обменные квартиры.

Кстати, обменное жилье обычно стоит дешевле — продавец может сделать на него скидку или оставить будущим владельцам что-то из мебели/техники. Когда «цепочки» подобрана, можно вносить задатки — суммы со штрафом на случай, если кто-то из участников сделки вдруг откажется в ней участвовать.

Когда готовы все справки и собраны другие необходимые документы, можно проводить сделку и идти на регистрацию. Без участия банка все сделки можно провести в течение одного дня.

Обязательные документы для проведения сделки купли-продажи

  • Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимого имущества
  • Договоры купли-продажи на всех участников сделки и один для Росреестра
  • Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.)
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние)
  • Согласие супруга (даже бывшего) на продажу квартиры (если недвижимость была куплена в браке)
  • Выписка из домовой книги (фиксирует количество прописанных в квартире людей и их возраст)

Дополнительные документы, которые также могут быть запрошены:

  • Техпаспорт квартиры (позволяет понять, была ли проведена перепланировка)
  • Выписка из лицевого счета (подтверждение оплаты коммунальных платежей)
  • Выписка из ЕГРН (помогает убедиться в правах гражданина на продажу квартиры)
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (как гарантия дееспособности участников сделки)

Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Почему «цепочки» распадаются?

Для того чтобы понять, из-за чего альтернативная сделка может оказаться под угрозой срыва, GiperNN попросил директора АН «Ярмарка недвижимости» Светлану Никольскую поделиться случаем из собственной практики построения «цепочек».

Светлана Никольская директор АН «Ярмарка недвижимости»Расскажу на конкретном примере. Молодая семья из четырех человек, которой стало тесно в малогабаритной двушке после рождения второй малышки, задумалась о переезде в большую квартиру. При этом заплатить первоначальный взнос по ипотеке они могли бы только после продажи собственного жилья.

Читайте также:  Приказ об установлении лимита остатка по кассе на 2020 год. скачать бланк и образец заполнения

Поскольку мама находилась в декрете, заявку на кредит сразу в несколько банков пришлось подавать отцу. Все прошло успешно: даже нашлись покупатели с «живыми» деньгами. Теперь они сидят и ждут, когда мы подберем подходящее жилье. За три недели мы нашли вариант, но с обремением в банке и невыделенными долями у нотариуса, (так как использовался материнский капитал).

К тому времени наши покупатели просят провести сделку по продаже, так как все согласованные сроки уже прошли. Продаем, разрываем цепочку, молодая семья съезжает на съемную квартиру. Тем временем вносим задаток, чтобы наш продавец снял обременение в банке и начал действовать по выделению долей детям.

Агент покупаемой нами квартиры со скоростью света ищет, куда переедут его клиенты, где несовершеннолетние дети уже являются собственниками жилья после выделения долей. Здесь уже при продаже квартиры, необходимо взять разрешение органов опеки и попечительства, а это дополнительно еще две недели. Нашли! Третья квартира. У этой квартиры разъезд.

Нужно из трешки расселить двух собственников в две однушки. Сделку провели одновременно в двух банках, так как покупатели и продавцы приобретали квартиры с помощью ипотечных средств. Итого: с начала желания улучшить жилищные условия до получения ключей прошло четыре месяца, причем еще не закончились поиски двух однушек.

Но так как последняя квартира была в чистой продаже, сделки с однушками мы ждать не стали.

Благодаря профессионализму риелторов все желающие решить свой квартирный вопрос смогли справить новоселье. Однако альтернативные сделки далеко не всегда проходят без сучка и задоринки.

Елена Архипова менеджер Центра услуг по недвижимости «Город-Загород»Нередко участниками цепочки становятся люди, принимающие решения на эмоциях. Например, супруги решили расторгнуть брак и разменять свою квартиру, а некоторое время спустя они помирились и передумали разъезжаться.

Иногда банк отказывается выдавать ипотеку одному из клиентов, вследствие чего одно из звеньев «цепочки» размыкается. В таком случае нужно подавать заявку в другую кредитную организацию либо подбирать другого покупателя, а иногда квартиру, если у клиента обмен, иначе из-за одного участника под угрозой окажется вся сделка.

То же касается и ситуаций, когда требуется разрешение управления образования на продажу квартиры: если получить его не удастся, то так же приходится менять звено, иначе вся «цепочка» распадется. Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Как минимизировать риски?

По словам директора агентства «Ярмарка недвижимости» Светланы Никольской, вероятность разрыва «цепочки» растет параллельно с увеличением количества квартир, задействованных в сделке.

Светлана Никольская директор АН «Ярмарка недвижимости»  Альтернативные сделки могут длиться месяцами. Необходимо проверять документы по всем квартирам. Если регистрация перехода права собственности по какой-нибудь из квартир не пройдет, проблемы будут у всей «цепочки».

Сложности могут возникнуть и при расчетах: специалисты по недвижимости иногда сталкиваются с вымогателями, которые просят доплатить им, угрожая в противном случае разорвать «цепочку». Непросто приходится и покупателям квартир, в которых кто-то прописан.

Если жители участвующих в сделке объектов не захотят выезжать, то переезд окажется под вопросом и у других клиентов.

Риелторы рассказывают, что участники альтернативной сделки могут отказаться от ее проведения в последний момент: например, резко повысить цену на свою квартиру или присмотреть более выгодный вариант покупки «на стороне». Если одно «звено» выпадает, то остальные участники «цепочки» вынуждены терять время, пока ищут ему замену.

Директор АН «Император» Ирина Кожевникова указала на ряд важных задач, которые приходится решать специалисту по недвижимости в процессе подготовки и проведения сделки, чтобы «цепочка» не распалась.

  • Тщательно проверять документы по каждой из квартир, при необходимости выполняя юридические действия, обеспечивающие законность ее продажи.
  • Учитывать сроки поступления денег к каждому «звену» (если в «цепочке» есть ипотека, средства маткапитала и прочие особенности расчетов).
  • Подготовить четкую схему по формам проведения расчетов по всей цепочке.
  • Составить четкий план по срокам проведения сделок по каждому из этапов и согласовать его со всеми участниками «цепочки», а при участии в каком-либо звене нотариального оформления — заложить в сроки время, необходимое нотариусу для подготовки сделки (оно, как правило, несколько больше, чем при подготовке сделки в простой письменной форме).
  • Разработать план по срокам освобождения и передачи квартир.
  • Скрепить все звенья «цепочки» взаимными договорами, в зависимости от ситуации авансовыми или предварительными с задатками, и так далее.

Ирина Васильевна / АН «Император»Елена Архипова менеджер Центра услуг по недвижимости «Город-Загород» Чтобы минимизировать риски, когда «цепочка» собрана, стоит передать по всей «цепи» задатки: чем больше эта сумма, тем надежнее скреплена «цепочка». Чем меньше квартир участвуют в сделке, тем больше шанс на ее успешное проведение, поэтому лучше не строить длинных «цепочек». Немаловажную роль играют и сроки: опытный риелтор не будет растягивать процесс выхода на сделку на длительное время, стараясь подобрать варианты за несколько дней. Слаженная работа специалистов по недвижимости — один из основополагающих факторов проведения сделки по «цепочке».

Светлана Никольская также указывает на сложность самостоятельного проведения альтернативных сделок, поскольку даже опытные риелторы считают построение «цепочек» непростой задачей. Свести риски к минимуму, по ее словам, можно, обратившись к грамотному специалисту. 

Светлана Никольская директор АН «Ярмарка недвижимости» Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Почему периодически возникают серии убыточных сделок?

 Если же Вы торговали наудачу – такого запаса нет. Важно понять, что длительные просадки случаются даже в самых эффективных системах, так как процент вероятности успеха, как и сам рынок постоянно меняется. Но применение системы с хорошим соотношением риска к прибыли позволит минимизировать потери.

Почему возникают длительные серии убыточных сделок?

Как говорилось выше, фондовый рынок постоянно меняется. Здесь нет гарантий, только вероятности, не являющиеся постоянной величиной. Если Вы в замешательстве смотрите на свои входы в убыточные сделки, понимая, что они соответствуют стратегии – наступил этап коррекции.

В пособиях для новичков редко говорят о таком явлении, но опытные трейдеры знают о его существовании. Отсюда следует, что все стратегии, предполагающие применение мартингейла неудачны (они основаны на предположении, что вероятность неизменна).

Что следует делать при серии убыточных сделок?

Последующее поведение зависит от уровня опыта и самой стратегии. Чем лучше в ней соотношение риска к прибыли, тем мягче будет просадка. Даже при неблагоприятной ситуации Вы сможете получать минимальный доход до возврата предыдущего уровня вероятности.

Большинство опытных трейдеров склонны продолжать торговать, если соотношение риска к прибыли остается приемлемым. Тогда Вы получите большую прибыль, когда примете верное решение и она перекроет несколько предыдущих неудач. Но это не значит, что нужно удерживать позицию, когда цена явно идет против Вас. Закройте сделку и идите дальше.

Две стратегии с одинаковой доходностью: какую выбрать?

Предположим, перед Вами две стратегии, показавшие одинаковую доходность при тестировании на периоде в 5 лет. Но в одной из них вероятность получения прибыли 70%, а в другой – 40%.

Первая система психологически воспринимается лучше, но соотношение доходности к риску менее 3:1. При резком изменении показателя вероятности Вы:

  1. Испытаете длительную сильную просадку;
  2. С трудом восстановитесь;
  3. Можете потерять все средства на счету.

Даже когда прежний уровень вероятности восстановится – Вам будет сложнее перенести этап коррекции. Но при использовании второй системы Вы сохраните сильную позицию, даже если вероятность снизится до 10%.

Если провести аналогию с человеческими качествами – хорошее соотношение прибыли к риску равноценно высокому порогу стрессоустойчивости. А умение сохранять спокойствие – один из основных факторов достижения успеха в биржевой торговле.

Лучший способ его сохранить – минимизация потерь.

Многие начинающие трейдеры выбирают системы с большей вероятностью, так как хотят получать большие прибыли в короткие сроки. Часто подобные системы используются для скальпинга. Но для получения существенной прибыли, нужно перебить комиссионные издержки и заключить большое количество сделок с низким объемом.

Второй вариант актуальнее для:

  • Дейтрейдинга;
  • Свинга;
  • Инвестирования.

Если для Вас стабильность дохода не менее важна, чем размер, и Вы предпочитаете ориентироваться на длительную перспективу — используйте стратегию второго типа. Для достижения успеха достаточно всего нескольких прибыльных сделок. Позднее Ваша прибыль увеличится прямо пропорционально вероятности.

Мы рекомендуем пройти обучение трейдингу, чтобы научиться создавать эффективные системы, проводить технический и/или фундаментальный анализ, освоить риск менеджмент  и переживать серии убыточных сделок  с минимальными потерями.

Также у Вас появится возможность консультироваться со специалистами по телефону, в чате в процессе и после прослушивания курса. Заручитесь поддержкой профессионалов для успешной торговли!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *